Czym jest eksmisja oraz na jakie przepisy należy zwrócić uwagę?
Eksmisja lokatora to skomplikowany proces, obwarowany określonymi przesłankami prawnymi. Właściciel nieruchomości zazwyczaj jako wynajmujący, chcąc pozbyć się „niechcianego lokatora”, musi działać zgodnie z przepisami prawa cywilnego oraz ustaw szczególnych, takich jak ustawa o ochronie praw lokatorów. Możliwość eksmitowania związana jest z przesłankami jakie muszą się spełnić, by Sąd wydał wyrok w przedmiocie eksmisji, czyli nakazie opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego. Kluczowe w tym zakresie są przepisy art. 222 oraz art. 675 Kodeksu cywilnego.
Faktyczne i prawne podstawy żądania eksmisji pozwanego z lokalu mieszkalnego mogą być różne. Żądanie eksmisji może być przede wszystkim realizowane jako roszczenie windykacyjne właściciela (art. 224 § 1 k.c.). Z żądaniem eksmisji można wystąpić także przeciwko lokatorowi innego lokalu, który wykracza w sposób uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku (art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów), bądź przeciwko małżonkowi, rozwiedzionemu małżonkowi lub innemu współlokatorowi tego samego lokalu, który swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.
adwokat Koszalin prawnik Koszalin porada radca prawny Koszalin kancelaria prawna Koszalin sprawa o eksmisję sąd Koszalin
Żądanie pozwu, którego przedmiotem jest eksmisja z lokalu mieszkalnego, powinno zawierać określenie lokalu mieszkalnego, sformułowanie odpowiedniego żądania, aby lokator opuścił i opróżnił lokal mieszkalny. W przypadku wytoczenia powództwa na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego żądanie nakazania opróżnienia lokalu musi być dodatkowo połączone z żądaniem rozwiązania przez sąd stosunku prawnego uprawniającego pozwanego do używania lokalu. W wypadku, gdy podstawą powództwa jest roszczenie windykacyjne konieczny jest brak podstawy czy uprawnienia do władania lokalem mieszkalnym (art. 222 §1 k.c.), tzn. że w pierwszej kolejności umowa najmu nie może już obowiązywać, albo podział majątku musi przyznawać własność tylko jednemu z byłych małżonków. Co istotne – eksmisja wobec jednej osoby skutkować będzie wobec zamieszkujących z nim osób.
Ewentualne orzeczenie o lokalu socjalnym.
Sąd w wyroku musi określić jaki lokal i w jakiej lokalizacji ma zostać opuszczony. W niektórych sytuacjach Sąd może orzec o prawie do lokalu socjalnego. Dzieje się tak w przypadku eksmisji osoby, zamieszkującej lokal wchodzący w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, należącego do spółdzielni mieszkaniowej lub społecznej inicjatywy mieszkaniowej, a nasz lokator – pozwany należy do kręgu osób wymienionych w art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (m. in. kobiety w ciąży, małoletni, osoby niepełnosprawne, obłożnie chory, emeryt lub rencista, spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, bezrobotny, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. W przypadku, gdy lokatorowi będzie przysługiwać prawo do lokalu socjalnego to Sąd w wyroku wstrzymuje wykonanie eksmisji czasu złożenia pozwanemu przez Gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Sytuacja ta zdecydowanie rozciąga w czasie odzyskanie lokalu, ponieważ najczęściej gmina nie dysponuje lokalem socjalnym „od zaraz”. W większych miastach może trwać to po kilka lat. Co prawda właścicielowi wobec gminy, która nie dostarcza lokalu socjalnego przysługuje roszczenie odszkodowawcze (art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów), jednak wiąże się to najpewniej z kolejnym procesem. Wówczas właściciel otrzymuje odszkodowanie w wysokości poniesionych rachunków, a także średniego czynszu najmu, najczęściej obliczanego w postępowaniu sądowym przez biegłego.
Co istotne – sąd nie rozstrzyga czy pozwanemu przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, gdy przyczyną eksmisji jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.
Podsumowanie
Eksmisja niechcianego lokatora to proces wymagający spełnienia szeregu przesłanek formalnych. Właściciel musi wykazać, że lokator nie ma tytułu prawnego do zajmowania lokalu, a następnie uzyskać stosowny wyrok sądowy. Dodatkowo, przepisy chronią niektóre grupy lokatorów, zapewniając im prawo do lokalu socjalnego oraz wprowadzając okres ochronny przed eksmisją. Każdy przypadek należy analizować indywidualnie, by uniknąć naruszenia praw lokatorów oraz możliwych konsekwencji prawnych dla właściciela nieruchomości.
Kiedy eksmisję można wykonać, a kiedy się jej nie wykonuje?
Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu, lokatorowi któremu nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usuwa do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego lokatorowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli lokatorowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina, na wniosek komornika, wskaże tymczasowe pomieszczenie. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli właściciel, lokator albo inna osoba wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje między innymi, jeżeli nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu stosowania przemocy w rodzinie, podstawą była umowa najmu okazjonalnego, nakazano lokatorowi opuścić tymczasowe pomieszczenie, bądź podstawą była umowa najmu instytucjonalnego. Jeżeli lokatorowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usuwa lokatora do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. W zakresie eksmisji należy jednak pamiętać, że na podstawie art. 16 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.
