Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Co jednak gdy właściciel nieruchomości chce sprzedać grunt? Czy grunt, który jest przedmiotem dzierżawy można sprzedać?
Dzierżawa nieruchomości gruntowej nie przeszkadza właścicielowi w jej sprzedaży. Zgodnie z art. 678 w powiązaniu z art. 694, jeśli rzecz dzierżawiona zostanie zbyta podczas trwania dzierżawy, nabywca zastępuje zbywcę w relacji dzierżawnej. W rezultacie nowy właściciel staje się stroną umowy dzierżawy. Nowy właściciel może jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
(Art. 704 [Wypowiedzenie] W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.)
Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia umowy dzierżawy nie przysługuje nowemu właścicielowi jeśli umowa była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną. Umowa dzierżawy z datą pewną to umowa podpisana w formie aktu notarialnego lub wpisana do KW nieruchomości.
Ciekawy wyrok w sprawie sprzedaży gruntu w trakcie trwania dzierżawy – I ACa 766/16 – wyrok z uzasadnieniem Sąd Apelacyjny w Szczecinie z 2017-02-08
Odsyłam Państwa do lektury ciekawego wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie o sygnaturze akt I Aca 766/16, który to sąd oddalił apelację pozwanych i utrzymał w mocy wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z 13 lipca 2016 roku.
Sprawa dotyczyła powództwa F. N. przeciwko Ł. S. i B. S. o zapłatę kwoty 320 000 zł wraz z odsetkami z tytułu odszkodowania za wadę prawną nieruchomości rolnych nabytych od pozwanych.
Pozwani w umowie sprzedaży gruntu zapewnili nowego nabywcę (powoda), że nieruchomości nie są przedmiotem dzierżawy, co okazało się nieprawdą, gdyż były one dzierżawione przez A. P., co uniemożliwiło powodowi – nowemu nabywcy korzystanie z gruntów zgodnie z ich przeznaczeniem rolniczym. W konsekwencji, powód – nowy nabywca zawarł z dzierżawcą porozumienie na zapłatę odszkodowania w wysokości 320.000 zł.
Nowy nabywca gruntów pozwał poprzednich właścicieli o odszkodowanie za wadę prawną nieruchomości. Sąd I i II instancji przyznał powodowi rację i zasądził od pozwanych kwotę 213.333 zł wraz z odsetkami. Apelacja pozwanych była niezasadna, gdyż zarzuty naruszenia prawa materialnego, błędów w ustaleniach faktycznych oraz naruszenia procedury nie znalazły potwierdzenia w materiałach sprawy. Sąd Apelacyjny podkreślił prawidłowość ustaleń faktycznych i prawnych Sądu Okręgowego, potwierdzając, że powód nie wiedział o wadzie prawnej, a pozwani nie wykazali okoliczności zwalniających ich od odpowiedzialności.
W konsekwencji, Sąd Apelacyjny oddalił apelację, potwierdzając obowiązek zapłaty przez pozwanych kwoty 213.333 zł oraz kosztów procesu apelacyjnego na rzecz powoda w wysokości 10.800 zł.
prawnik Koszalin, radca prawny Koszalin, adwokat Koszalin
